מילון מונחים מעולם הנדל"ן

חכירה שכירות לתקופה של יותר מחמש שנים הינה חכירה.

 

חכירה לדורות שכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנה הינה "חכירה לדורות".

 

לשכת רישום במקרקעין כתנאי לתוקפן הקנייני, הזכויות בנכסי מקרקעין אמורות להיות רשומות בפנקסי המקרקעין אצל רשם המקרקעין בלשכות רישום מקרקעין של האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, כתנאי לתוקפם הקנייני )

"טאבו"(. נסח רישום מקרקעין בלשכת רישום והסדר במקרקעין ניתן לקבל מידע בדבר זכויות הקנייניות בנכס. לשם כך חייב המבקש להצטייד בנתוני הנכס הכוללים את מספר "הגוש", מספר "חלקה" ובבית משותף גם מספר חלקת משנה. למבקש יתאפשר לעיין במסמך הרישום של הנכס הכולל את תיאורו, שם הבעלים שלו והגבלת זכות הבעלות אם יש כזו בדרך של הודעות על הפקעה ו/או הערות אזהרה ו/או משכנתאות ו/או עיקולים ו/או צווי בית משפט ו/או כל הגבלה אחרת על הבעלות. כאשר מדובר בבית משותף, יעיד המסמך גם על קיומו של תקנון מצוי או תקנון מוסכם שבו יוכל לעיין בעל יחידה רשום בבית המשותף או מיופה כח מטעמו.

 

חברות משכנות חברה משכנת היא חברה הבונה את הבניין ומשכנת את הדיירים בו. עד לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, רישום הזכויות בדירות נעשה במנהל מקרקעי ישראל וכן אצל החברה המשכנת. שעבוד דירה הרשומה בחברה משכנת נרשם אך ורק ברשם המשכונות שכן זכויות הדייר, כל עוד לא נרשמו בפנקסי המקרקעין, הינן זכויות חוזיות ולא קנייניות.

 

איתור מידע על נכסים באזור יהודה ושומרון איתור מידע על נכס הבנוי באזור יהודה ושומרון ייעשה אצל הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור יהודה ושומרון או במשרדי רישום המקרקעין במינהל האזרחי, אצלו מתנהל רישום עסקאות המקרקעין הנעשות באזורים אלה. יודגש, חלק מהנכסים הבנויים עדיין לא נרשם אצל המינהל האזרחי ולכן, יכול והמתעניין יופנה גם אל החברה המשכנת העוסקת בשיווק והכנת רישום הנכס.

 

חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל ורוכש זכויות בקרקע, המייעד קרקע לבנייה ולפיו מתחייב הרוכש לבנות מבנה על הקרקע תוך פרק זמן נתון ובתנאים שהמנהל אישר. רק לאחר סיום הבניה ובהתקיים כל תנאי ההסכם, ייחתם הסכם חכירה בין הרוכש ובין המינהל. אי השלמת המבנה במועד משמעותה זכות למינהל מקרקעי ישראל לבטל את ההסכם.

 

חוזה חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל חוזה חכירה של מקרקעין הנחתם בין חוכר ובין מדינת ישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל לתקופה נקובה.

 

דמי הסכמה דמי הסכמה הינה דרישת תשלום אשר דורש מינהל מקרקעי ישראל מחוכר כתנאי למתן הסכמתו להעברת זכויות החכירה בנכס לצד ג'. )דמי הסכמה אינם נגבים "מנכס מהוון" ראה הסבר לנכס מהוון להלן(.

 

דמי היוון חישוב הערך הכלכלי של התשלומים העתידיים למינהל, עבור תקופת החכירה או יתרתה בתשלום חד־פעמי מראש. תשלום ההיוון פוטר את חוכר הנכס ממינהל מקרקעי ישראל מתשלום דמי הסכמה בעת שיבקש להעביר זכויותיו לצד ג' ומתשלום דמי חכירה במהלך החכירה.

דמי היתר תשלום אותו גובה מינהל מקרקעי ישראל מהחוכר כתנאי למתן הסכמתו למימוש זכויות בנייה במקרקעין אשר לא הוענקו לחוכר בהסכם החכירה או בגין שינוי ייעוד הנכס ו/או בגין פיצול חלקה.

מכירת נכסים אגב הסכם גירושין

חלוקת רכוש אגב גירושין, עשויה ליצור חיוב במס. חוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה(, התשכ"ג–1963 קובע )בסעיף 4א'( כי העברת מקרקעין, וכן העברת מניות באיגוד מקרקעין בין בני זוג )או מהם לילדיהם( הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין לא תיחשב כלל כמכירה לענין החוק ועל כן, במקרה זה, אין כלל אירוע מס. חשוב לציין שאין הכרח שבגין המקרקעין ישולם לבן הזוג המעביר מתוך הנכסים המשותפים, וניתן אף לרכשם ממקורות מימון חיצוניים, בשונה לדוג' מחלוקת נכסים במסגרת עיזבון.

 

מס ערך מוסף בעסקאות מקרקעין

סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו–1975 קובע, בין היתר, כי על "עסקה" בישראל יוטל מס ערך מוסף בשיעור מהעסקה. סעיף 1 לחוק זה קובע, כי "עסקה" הינה מכירה או השכרה של נכס, לרבות מקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין בידי עוסק במהלך עסקו לרבות מכירת ציוד, ובעניינו כולל מקרקעין ששימשו או המשמשים או ישמשו לעוסק ומכירתם אינה שבשגרה. יוצא מן האמור, כי כל עוסק המוכר מקרקעין חייב במע"מ בין שהמקרקעין מהווים מלאי ובין שהם מהווים רכוש קבוע בעסקו. המחוקק מרחיב חובה זאת גם ל"עסקת אקראי". "עסקת אקראי" כוללת מכירת מקרקעין על ידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין לאחד מהגורמים הבאים:

1 .לעוסק – מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו, ובלבד שאינו מלכ"ר או מוסד כספי, וכן מי שעושה עסקת אקראי;

2 .למלכ"ר או למוסד כספי, למעט מכירת דירת מגורים. המסקנה: מכירת כל סוג קרקע ע"י כל מאן דהוא לעוסק חייבת במס ואילו מכירה למלכ"ר או מוסד כספי תחויב רק אם המקרקעין אינם דירת מגורים. מונחי יסוד במשכנתאות

1 .משכנתא משכנתא היא שעבוד הנרשם בפנקסי המקרקעין על נכס מקרקעין )למשל במקרה הנפוץ – שעבוד הנרשם לטובת בנק לשם הבטחת פירעונה של הלוואה כספית המיועדת למימון דיור(. במקרה שהלווה אינו פורע את חובו, ניתן לפרוע את החוב על ידי מימוש הנכס הממושכן. על פי רוב, גובה ההלוואה שתאושר על ידי המלווה נקבע בהתאם למחירו של הנכס, כפי שננקב בחוזה המכר וכן לפי הערכה של שמאי מקרקעין. המשכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם ולהשתמש בהם, הכל בכפוף לתנאי המשכנתא כפי שנכתבו בהסכם שבין הצדדים.

2 .גרירת משכנתא החלפת הנכס המשועבד לבנק כבטוחה כנגד ההלוואה, בנכס אחר. פעולה זאת, מחייבת הסכמת המלווה. למשל, כאשר הלווה מוכר את דירתו הישנה המשועבדת לבנק מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת, ומעביר את השעבוד לדירה החדשה.

3 .הקפאת משכנתא הסכם בין מלווה ללווה שניתנה בגינו בטוחה, המסדיר וקובע כי הלווה יכול בשלב מסוים להפסיק לתקופה קצובה את החזרי ההלוואה כפי שנקבעו בהסכם המקורי שבין הצדדים. הקפאת משכנתא לתקופה כלשהי מחייבת אישור של הבנק וניתנת בנסיבות מיוחדות. 4 .משכון שעבוד זכויות. כאשר הזכויות המשועבדות הינן במקרקעין הרשומים בפנקסי המקרקעין מדובר במשכנתא הנרשמת בפנקסי המקרקעין )ראה לעיל(. כאשר מדובר בזכויות במיטלטלין )למשל כלי רכב( או במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין, ניתן לרשום את השעבוד אצל רשם המשכונות. כך למשל כנגד מתן הלוואה לרכישת מקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין, אשר הזכויות בהם הינן זכויות על פי חוזה בלבד, ניתן לרשום שעבוד על זכויות אלה אצל רשם המשכונות.

תכנון ובניה

1 .היתר בניה זהו היתר שמעניקה הועדה המקומית לתכנון ובניה או רשות הרישוי הנדרש עבור כל אחת מעבודות הבניה הבאות: • הקמת בנין חדש, הריסתו או הקמתו מחדש;

• תוספת לבנין קיים או שינוי בקירותיו החיצוניים למעט שינוי פנימי של הדירה שהוא שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה אך למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או שמשנה את מספרן של

יחידות הדיור;

          • כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית;

         • התווית דרך, סלילתה וסגירתה. במקרים שבהם יש סטייה ניכרת מהתכנית החלה במקום לא יינתן היתר בנייה. אולם, הועדה המקומית רשאית להתיר בקשה להקלה או שימוש חורג.

2 .הקלה בנייה בשינוי קל מהוראות התכנית החלה במקום. 3 .שימוש חורג שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית החלה במקום או בהיתר הבניה.

הצמדת מחיר למדד

1 .מדד מחירים לצרכן הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה קבעה סל מוצרים ושירותים אשר שקלולו יכול להעיד על השתנות רמת המחירים במשק. מדי חודש, ב־15 לחודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את שינויי מדד המחירים לצרכן, זאת לאחר שנערך שקלול מה אירע בחודש הקודם באותו חודש למחיריהם של אותם פריטים מהם מורכב המדד. עסקאות רבות במשק, במיוחד בתחום הנדל"ן, מתבצעות לעיתים קרובות בהצמדה למדד וזאת כדי לשמור על ערכו הריאלי של הכסף. עסקאות המדד נעשות על בסיס המדד הידוע ביום עשיית העסקה ומוצמדות למדד שיפורסם ביום ביצוע התשלום.

2 .מדד תשומות הבניה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת בנוסף למדד המחירים לצרכן גם מדד מיוחד לענף הבניה המבוסס על "סל" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית מגורים ומייצג את ההוצאות של הקבלנים וקבלני משנה. המדד משקף את השינויים במשך תקופת זמן בהוצאות הדרושות לקניית "סל" זה ומפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מידי 15 לחודש. בעסקאות בניה ומכירה לא מעטות קובעים הצדדים כי המחיר אותו התחייב צד לשלם למשנהו יהיה צמוד למדד זה.

3 .הצמדה למטבע חוץ ישנם צדדים המבקשים כי העסקאות אותן הם מבצעים יהיו צמודות למטבע חוץ כלשהו. הצמדת מחיר נכס למטבע חוץ יכולה להעשות ביחס לכל אחד ממטבעות החוץ שהצדדים יבקשו לעשות ובכל אחד מהשערים הידועים לאותו מטבע גם אם שער קניית מטבע לבנק ובין אם שער מכירת מטבע לבנק ובין אם שער יציג המפורסם ע"י בנק ישראל באותו יום בו מתבצע מסחר במט"ח וממוצע של שערים שונים לאותו מטבע. ההצמדה למדד מתבצעת בדרך של חלוקת הסכום השקלי בשער שנקבע ביום נתון והכפלתו בשער ידוע ביום התשלום.

מושגים בזכויות ביישובים חקלאיים

1( קיבוצים ומושבים( ממוקמים על מקרקעי ישראל, המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל מרבית היישובים החקלאיים )רמ"י(. קיבוצים ומושבים מאוגדים כמעט תמיד באגודות שיתופיות בהן חברים תושבי היישוב. האגודה השיתופית חוכרת את הקרקע מרשות מקרקעי ישראל. במושב חקלאי, לכל חקלאי מוקצה שטח ייחודי. לעומת זאת, בקיבוץ, לרוב אין זכויות לחברי הקיבוץ בשטח קרקע מסוים, אך לפעמים מוקנות לחברים הזכויות בבתי המגורים.

1 .הסכם משבצת הסכם משבצת הוא הסכם חכירה בין האגודה השיתופית )לרוב מושב או קיבוץ( לבין רשות מקרקעי ישראל )רמ"י(. הוא נקרא כך כי הוא מגדיר את ה־"משבצת", שטח הקרקע, שמוחכר לאגודה, אשר נקבע כמכפלת מספר הנחלות שבתקן הישוב בשטח נחלה באותו ישוב. כאשר הסכם המשבצת נחתם רק בין רמ"י לאגודה השיתופית, הוא נקרא הסכם משבצת דו צדדי. במקרים מסוימים הסכם המשבצת הוא משולש בין רמ"י, הסוכנות היהודית והאגודה.

2 .נחלות נחלה היא קרקע חקלאית הכוללת בתוכה מגורים ומשק חקלאי, בתוך יישוב המאורגן באגודה חקלאית שיתופית או מחוצה לו, אשר נמסרה לצורך מגורי מתיישב ופרנסתו. הנחלה מהווה יחידה משקית חקלאית אחת, שאת גודלה קבע שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון שליד משרד החקלאות, ואשר הוחכרה לו בתנאים הנהוגים במינהל לגבי נחלות. גודלה של נחלה משתנה בהתאם לקריטריונים שקבע שר החקלאות, אך בדרך כלל נע בין 30–120 דונם.

הנחלה מורכבת מחלקות:

• חלקה א' – חלק מנחלה שהינו שטח רציף של קרקע המיועד למגורים ולמבני משק של המחזיק בנחלה וכן לעיבוד חקלאי. חלקה א' היא החלק הקטן בנחלה, ולרוב משתרעת על שטח של דונמים ספורים.

• חלקה ב' – החלק העיקרי של הנחלה, המשמש לעיבוד החקלאי בלבד. חל איסור לבנות בחלקה זו.

• חלקה ג' – חלק מנחלה המעובד במשותף בידי האגודה השיתופית החקלאית.

3 .משקי עזר בנוסף לנחלות, לעתים מקצה האגודה שטחים קטנים יותר, הנקראים "משקי עזר". משק עזר מיועד ליחידת מגורים ולמלאכה, או לעיבוד חקלאי מצומצם, ושטחו בד"כ הינו בין שניים לחמישה דונמים.

4 .בר רשות כאשר חוכרת הקרקע היא אגודה שיתופית, לחקלאי אין זכות קניינית בקרקע. הוא נחשב ל־"בר רשות" בקרקע, כלומר, מי שקיבל אישור מהאגודה )שהיא בעלת זכות החכירה( לעשות שימוש בקרקע למטרת מגורים ולחקלאות. זכויותיהם וחובותיהם של ברי הרשות מוסדרות בהסכם המשבצת ובהחלטות רשות מקרקעי ישראל. הסדרים אלה קובעים, בין היתר, את זכויות החקלאי להגדיל את שטח יחידת המגורים או להוסיף יחידות מגורים בנחלה; להעביר את הקרקע לאדם אחר, בתמורה או שלא בתמורה; ואת האפשרות להעביר את זכויותיו.

5 .בן ממשיך החלטות מועצת מקרקעי ישראל אינן מאפשרות לפצל את הנחלה בין מחזיקים שונים, ולכן לא ניתן להוריש נחלה בדרך הרגילה של עריכת צוואה. במקום זה נקבע מנגנון המכונה "בן ממשיך" )המתייחס כמובן גם לבת ממשיכה(, שלפיו החקלאי מחליט מראש מי מילדיו יקבל את הנחלה לאחר מותו על מנת להמשיך לעבד את הקרקע במקומו. קביעת הבן הממשיך נעשית מראש ומחייבת אישור של האגודה השיתופית, של רמ"י ולעתים גם של הסוכנות היהודית. באופן זה נמנעת בד"כ האפשרות לחלק את הקרקע בין מספר יורשים.

6 .הרחבות בשנים האחרונות מאושרות במושבים ובקיבוצים רבים הרחבות של ישובים חקלאיים למטרת מגורים על שטח, אשר נגרע ממשבצת הישוב ומחולק למגרשים, שעליהם מוקמות יחידות מגורים. במקרים רבים הזכויות בנכסים נמכרות למי שאינם חברים באגודה השיתופית ולרוב אינם עוסקים בחקלאות.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא היטל שגובה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר ערך של קרקע מושבח בעקבות הוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד )למשל, עליית ערך הקרקע כאשר הייעוד של קרקע חקלאית משתנה לקרקע המיועדת לבנייה, מה שמכונה "הפשרה"(. השבחה יכולה להתרחש עקב שינוי בתכנית, אישור הקלה או אישור לשימוש חורג. גובה ההשבחה נקבע ע"י שמאי מטעם הוועדה המקומית, אשר מעריך בכמה עלה ערך הקרקע בעקבות האירוע המשביח. גובה ההיטל הוא %50 מערך ההשבחה שנקבע. החובה לשלם היטל השבחה חלה על בעל הקרקע או על חוכר לדורות בקרקע. בעל הזכויות מחויב בתשלום היטל ההשבחה כאשר הוא מממש את התועלת מהזכויות שניתנו לו, כלומר כאשר הוא מוכר את זכויותיו בנכס, או כאשר הוא מבקש לבנות או לעשות שימוש בהתאם לזכויות שהוענקו לו.

 

תעודת גמר )"טופס 4)"

עם השלמתן של עבודות נשוא היתר בניה, על בעל הנכס להגיש בקשה לרשות הרישוי לקבלת תעודת גמר )"טופס 4 .)" אם רשות הרישוי מצאה שהמבנה תקין ונבנה על פי ההיתר לבנייתו, היא תעניק את תעודת הגמר, ובעל הנכס יהיה זכאי לחבר את הבניין בחיבור של קבע לרשת החשמל, המים וכו'. רק לאחר קבלת תעודת הגמר, מותר לאכלס את הבניין. קיים טופס נוסף בחלק מהרשויות, שהוא טופס אישור אכלוס בפועל )להבדיל מחיבור תשתיות בלבד בטופס 4 .)טופס אישור אכלוס בפועל מכונה בשם "טופס 5."

תמ"א 38

תמ"א 38 הינה תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. התמ"א כוללת הוראות שנועדו לחזק בניינים שנבנו לפני 1980.1.1 מפני רעידות אדמה, ומאפשרת הוספת שטחי בנייה לבניינים קיימים העוברים חיזוק באמצעות התמ"א. התמ"א משלימה את הוראות חוק המקרקעין )חיזוק בתים משותפים נגד רעידות אדמה(, התשס"ח–2008. התמ"א מאפשרת סוגים שונים של פרויקטים: תמ"א 1/38 – אלו פרויקטים השומרים על הבניין הקיים, ומחזקים אותו. במסגרת הפרויקט ניתנת האפשרות לבנות עד 5.2 קומות נוספות על גג הבניין הקיים, וכן ניתנת לדיירים אפשרות להרחיב את דירותיהם בתוספת של עד 25 מ"ר ברוטו. חלק מן התוספת, של לפחות 12 מ"ר ברוטו, צריך לשמש כמרחב מוגן דירתי )ממ"ד(. לרוב, המימון לפרויקט מבוסס על כך שהקבלן מקבל מן הדיירים את הזכות לבנות את הקומות הנוספות, באופן שהרווח ממכירתן מכסה את הוצאות החיזוק וההרחבה של הדירות הקיימות, ובתמורה הדיירים אינם נדרשים לשלם עבור שירותי הבניה.

תמ"א 2/38 – פרויקטים אחרים שהתמ"א והחוק מאפשרים הם הריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו. על מנת לעודד את השימוש באפשרות זו, קובעת התמ"א כי בעת בניית הבניין החדש, ניתן לממש גם את הזכויות הקיימות במגרש מכוח תוכניות אחרות החלות עליו, בנוסף לזכויות מכוח התמ"א. לתכניות אלה התווספו תמ"א 3/38 ו־תמ"א 4/38 המאפשרות מתן זכויות בניה נוספות ו/או חישוב וחלוקה מחדש של שטחים, זאת על מנת לגרום למיזם להיות אטרקטיבי לביצוע ולכלול גם מבני ציבור ומסחר.

 

זכויות בנייה ואחוזי בנייה זכויות בנייה

הינן היקף הבנייה וההגבלות על הבנייה במגרש מסוים. זכויות הבנייה נקבעות בתכניות המתאר החלות על הקרקע, וכוללות הגבלות פיזיות והגבלות שימוש. הגבלות פיזיות עשויות לכלול, בין היתר, הגבלות על גבולות השטח הבנוי, קווי הבניין )המרחק המינימאלי בין קירות הבניין לבין קצה החלקה(, גובה המבנה המותר ו/או מספר הקומות, ואחוזי הבנייה )ראו להלן( המותרים. הגבלות שימוש מגבילות את השימושים המותרים במסגרת התכנית )מגורים, מסחרי, מלאכה, שטחים ציבוריים וכיו"ב(, ועשויות לכלול גם הגבלות ייחודיות שונות שיכולות לחול על בנייה חדשה או שינוי בנייה קיימת )למשל, בניינים לשימור, או דרישה לקבלת אישור מרשות העתיקות באזורים מסוימים(.

 

אחוזי בנייה

אחוזי בנייה מגדירים מהו היקף השטח הבנוי המותר במגרש מסוים. אחוזי הבנייה נקבעים בתכניות המתאר החלות על המגרש, והם כוללים את סך כל הבנייה המותרת. למשל, אם נקבעו בחלקה מסוימת אחוזי בנייה של %50 , ניתן יהיה לנצל את אחוזי הבנייה בבניין חד קומתי ב־%50 משטח החלקה, או בניין דו קומתי ב־%25 משטח החלקה, או בניין של 10 קומות ב־%5 משטח החלקה, בהנחה שהתכנית החלה על החלקה מאפשרת זאת. במקרים חריגים הקבועים בחוק התכנון והבנייה ובתקנותיו, רשאיות ועדות התכנון לאשר חריגה מזכויות הבנייה המוגדרות בתכנית )"הקלה"( או שימוש שונה מהשימוש הקבוע בתכנית לתקופה מוגבלת )"שימוש חורג"(, גם ללא שינוי תכנית המתאר התקפה.

מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא מוסדרים

הסדר מקרקעין )פרצלציה( – התהליך שבו לוקחים קרקע שאינה מוסדרת וקובעים מיהם הבעלים שלה, ומחלקים את החלקות ביניהם. במסגרת התהליך קובע פקיד הסדר את קווי הגבול בין החלקות ואת הבעלות בהן. מקרקעין שעברו תהליך הסדר נקראים "מקרקעין מוסדרים". ברוב שטחי המדינה המקרקעין הם מוסדרים, כלומר מחולקים לגושים וחלקות שקווי הגבול ביניהם ידועים, וזכויות הבעלות בכל חלקה רשומות. בבתים משותפים, החלקות אף מחולקות לתת חלקות, וכל תת חלקה )דירה( רשומה על שם הבעלים. יש אזורים שבהם, מסיבות שונות, המקרקעין עדיין לא עברו הסדר מקרקעין, והם מכונים מקרקעין לא מוסדרים. כוח ההוכחה של רישום – לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין, רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו. לעומת זאת, רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו. כלומר, המעמד הראייתי של רישום לגבי מקרקעין מוסדרים גבוה יותר מזה של רישום לגבי מקרקעין לא מוסדרים. בעלות משותפת במקרקעין )בעלות במושע( בעלות במושע הוא מונח מהמשפט העותמני )תורכי(, המתאר שיתוף במקרקעין, שבו לכל שותף במקרקעין יש חלק בלתי מסוים במקרקעין )כלומר, בעלות על חלק במקרקעין שלא ניתן לשייכו לאחד מהבעלים(.

 

קבוצת רכישה

קבוצת רכישה הינה קבוצה של אנשים המתאגדים יחד כדי להקים פרויקט במקרקעין – לרכוש קרקע ולהקים עליה בניין או בניינים, לרוב כבתים משותפים. הקבוצה רוכשת במשותף שטח קרקע ושוכרת אדריכל וקבלן לצורך תכנון הבניין והקמתו. מטרת קבוצת הרכישה היא לחסוך בעלויות העסקה ולשלוט מראש באופן חלוקת הבניין בין חברי הקבוצה. ההבדל בין רכישה במסגרת קבוצת רכישה לבין רכישת דירה מקבלן נעוץ בטיב העסקה, כך שבקבוצת רכישה, הקרקע נרכשת בנפרד מרכישת השירות של ביצוע הבניה. בסופו של יום התוצר של קבוצת הרכישה זהה לתוצר של רכישת דירה מקבלן, שכן כל חבר בקבוצת הרכישה מקבל דירה. מעצם טבעה, עסקה מסוג קבוצת רכישה היא "מסוכנת יותר" לעומת רכישת דירה מקבלן, שהוא גם בעל הזכויות בקרקע וגם מבצע בעצמו את הבניה. האופן שבו מתנהלת הקבוצה משתנה ממקרה למקרה – לעתים הקבוצה מתארגנת מראש ורק אז מחפשת קרקע, ולעתים הקרקע ידועה )ואפילו קיימות תכניות והסכמים עם הקבלן( בשלב שבו מארגני הקבוצה מחפשים לצרף רוכשים לקבוצה. לרוב, הפרויקט מלווה גם על ידי בנק מלווה, כדי להקל על המימון הנדרש מן הרוכשים, אך ליווי זה אינו הכרחי.

גרמושקה

"גרמושקה" היא מסמך שרטוטים המוגש לוועדת תכנון כחלק מתכנית הגשה, במסגרת בקשה לקבלת היתר בנייה. הגרמושקה כוללת תשריט בקנה מידה )לרוב 100:1 )לכל קומה, שבו משורטטות הדירות והחדרים שבהן, קירות, כניסות, עמודים, חלונות וכו'; מפה טופוגרפית של השטח שבו מתבקשת הבנייה; שרטוט של חזיתות המבנה ושל חתכים; ותכנית פיתוח המתייחסת לתשתיות השונות שנוגעות לבניין. פירוש המילה "גרמושקה" הוא אקורדיון, והיא נקראת כך משום שהשרטוטים מופיעים על גבי גיליון נייר גדול המקופל בצורה המזכירה אקורדיון. כאשר ניתן היתר בנייה, הוא מחייב את המבקש לבנות בהתאם לשרטוטים המאושרים שבגרמושקה. על כן, בנייה שאינה תואמת את הגרמושקה המאושרת היא חריגת בנייה.

תכנית בניין עיר )תב"ע(

"תכנית בניין עיר" הוא מונח שמקורו בפקודת בניין ערים המנדטורית. במקור הוא שימש לתאר כל תכנית הנוגעת לנושאי תכנון ובנייה, וכך נקראו תכניות שהוכנו בהתאם לפקודה המנדטורית. בשנת 1965 בחוק התכנון והבנייה הישראלי הוחלף המונח ב־"תכנית מתאר". למרות שהמונח "תכנית בניין עיר" לא מוזכר בחוק התכנון והבנייה, הוא עדיין נפוץ מאוד בשימוש. לעתים משתמשים בו במקום תכנית מתאר או תכנית מפורטת. לעתים קרובות משתמשים במונח כדי להתייחס באופן כללי לכל ההגבלות התכנוניות החלות באזור מסוים מכח תוכניות שונות, מבלי להתייחס לתכנית קונקרטית )למשל: 'לפי התב"ע, מותר להקים מרפסת בשטח של עד 12 מ"ר', או "לפי התב"ע אסור לבנות במרחק של ארבעה מטרים מהכביש"(. כל תב"ע )כלומר, כל תכנית מתאר או תכנית מפורטת( כוללת שני חלקים הכרחיים: תקנון ותשריט. התקנון הוא מסמך משפטי מילולי, שמפרט מהם סוגי השימושים השונים המותרים בשטח שעליו חלה התכנית, ומהן ההגבלות אשר יחולו עליו מבחינת בנייה. למשל, התקנון עשוי להתיר בנייה למגורים, בנייה למלאכה או מסחר, בנייה של מוסדות ציבור וכדומה, ולגבי כל אחד מהם לקבוע מהו היקף הבנייה המותר ומהן ההגבלות שיחולו עליו. התקנון יגדיר גם סוגי שימושים אחרים בקרקע, כגון שטחים פתוחים, כבישים וכו'. התשריט הוא מעין מפה, תרשים סכמתי של השטח שעליו חלה התב"ע ושל האופן שבו הוא ייראה עם מימוש התכנית. בתשריט צבועים בצבעים שונים סוגי השימושים השונים שהתקנון מתיר בשטח הגיאוגרפי שעליו חלה התב"ע. בנוסף לתקנון ולתשריט, תכנית עשויה לכלול גם נספחים שונים, כגון נספח תחבורה, נספח שמירה על הסביבה, וכדומה.

דו"ח אפס:

דו"ח אפס הוא דו"ח כלכלי, המפרט עלויות משוערות בפרויקט בנייה, ואת פוטנציאל הרווח שבו. הדו״ח נערך על ידי שמאי מקרקעין, בדרך כלל עבור בנק מלווה, לצורך בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

 

הפשרת קרקע:

מתן אפשרות בתכנית על ידי רשויות התכנון, לשינוי ייעוד או שימוש חורג בקרקע לצורך בנייה. בין היתר, שינוי ייעוד מחקלאות למגורים, מתעשייה למסחר וכיוצא באלו.

 

קרקע חקלאית: קרקע המיועדת לחקלאות ולא לייעודים אחרים או למטרות אחרות )כגון: מגורים, מסחר, תעשיה וכיוצא באלו(. זאת בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 והנחיות הרשויות.

 

שטר חוב: בטוחה מיידית, כלומר אמצעי להבטחת תשלום מיידי לפי תנאי השטר, הדין והחוזה שחלים על השטר. השטר משמש בדרך כלל לצורך ערובה לקיום התחייבויות השוכר בחוזה שכירות.

 

חשבון נאמנות:

חשבון המנוהל בדרך כלל בבנק, ובו ישנו פיקדון כספי המופקד על ידי צד אחד לטובת צד שני )המכונה "הנהנה"( ונמסר בנאמנות לחזקתו של נאמן )כגון עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין(. זאת על מנת שהנאמן יחזיק בנאמנות את הפיקדון הכספי בחשבון, עד לקיום תנאים שסוכם עליהם בין הצדדים. כך למשל, מקובל בעסקאות נדל"ן להחזיק כספים בנאמנות אצל נאמן עד לאישור עסקה בבית משפט, רישום הערת אזהרה בגין עסקת מקרקעין שבדרך, קבלת היתר בניה וכיוצ"ב.

 

רשות מקרקעי ישראל )לשעבר מנהל מקרקעי ישראל(: הרשות המנהלת מקרקעין שבבעלות מדינת ישראל וקובעת מדיניות לגביהם.

ועדה מרחבית:

ועדה לתכנון ובנייה שהוגדרה במרחב מסוים על ידי שר האוצר. הועדה המרחבית מרכזת מספר יישובים ולה סמכויות תכנון של ועדה מקומית.

שינוי ייעוד:

שינוי ייעוד של מקרקעין כפי שנקבע בתכנית הבנייה והסבתו לייעוד אחר, כגון: ממסחר למגורים, מחקלאות למסחר, לתעשייה או למגורים. הפקעה: השתלטות על זכויות בקרקע פרטית, לצורכי ציבור, על ידי רשות תכנונית. זאת ללא צורך בהסכמת הבעלים, ובתמורה לפיצויים בהתאם לדין.

חוזה שכירות מקרקעין:

חוזה בין צדדים, לשכירות או חכירה של זכות במקרקעין. חוזה חכירה ייערך בכתב. ככלל, יכלול חוזה שכירות מקרקעין לפחות את הפרטים הבאים: תקופת השכירות, חובות וזכויות הצדדים לשכירות, שמות הצדדים, תיאור הנכס, התמורה, תנאי תשלום, מועדי מסירה, בטחונות, אחריות לתיקונים וחלוקת תשלומים בין הצדדים )כגון: ועד בית, חשבונות שוטפים, ארנונה, ביטוחים וכיוצ"ב(.

זיכרון דברים:

מסמך המתעד הסכמות לגבי עסקה בין צדדים, אשר ניתן לפרש כחוזה.

 

הצמדה למטבע חוץ:

קביעת שער של מטבע חוץ אל מול השקל לפי הוראות בנק ישראל )שער קניה, שער מכירה, שער יציג( המתפרסמות באתר בנק ישראל.

 

מחירון דקל:

מחירון המתעדכן אחת לשלושה חודשים ומהווה כלי עזר לתמחור עבודות בנייה.

דייר מוגן )דייר בדמי מפתח(:

דייר מוגן, הוא דייר שחל עליו חוק הגנת הדייר ]נוסח משולב[, התשל"ב–1972.

הצמדה:

הצמדה היא שיוך של רכוש ליחידה או לבעלים מסוים של מקרקעין. דוגמא לכך, היא הצמדה לדירה מסוימת בבניין מגורים של: חניה, קרקע, גג, מחסן, גינה, זכויות בניה וכיוצ"ב.

 

ניוד זכויות בנייה:

ניוד זכויות בנייה היא העברה של זכויות בנייה אצל הרשויות, בתוך או בין מקרקעין נתונים.

 

עסקת פינוי–בינוי:

עסקת בנייה בין דיירים בנכס למגורים )לרבות בבית משותף( לבין יזם, בה ייהרס הבית המקורי והיזם יבנה בניין חדש. הדיירים יקבלו דירה או דירות בבניין החדש שבונה היזם.

 

עסקת קומבינציה:

עסקה במקרקעין, שבמסגרתה מוכר בעל זכויות בקרקע מזכויותיו לקבלן או ליזם, תמורת חלק )כגון יחידות או אחוזים( בנכס שייבנה.

איחוד וחלוקה )רה־פרצלציה(:

תכנית לאיחוד של מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש בהתאם לתכנית חדשה וזאת על מנת לאפשר את פיתוחו של השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור, בין בהסכמת הבעלים ובין שלא בהסכמתם.

 

הסכם שיתוף במקרקעין:

הסכם שנעשה בין בעלים משותפים באותה חלקה או גוש כשאין פרצלציה. ההסכם מגדיר על תשריט את החלק של כל אחד מהבעלים וכל אחת מהחלקות ו/או תת החלקות וכן את ההסכמות בין הבעלים )כגון איך לבנות, זכויות מעבר, הסכמה הדדית להוצאת היתרי בנייה, וכדומה(.

 

תשריט בית משותף:

אחד המסמכים הדרושים לרישומו של בית משותף בלשכת רישום המקרקעין, אשר שרטוטיו נערכו על ידי מודד מוסמך ואמורים לשקף את הבנייה בפועל. התשריט מכיל, בין היתר: תיאור היחידות שנבנו, שטחן, הצמדות וחלקים ברכוש המשותף.

אישורי העברת מקרקעין מהרשות המקומית ומרשות המיסים המופנים לטאבו:

בעת העברת זכות בנכס מקרקעין ברשם המקרקעין, רשם המקרקעין דורש לקבל אישור עירייה ואישור מרשות המיסים. אישור העירייה מעיד, בין היתר, על היעדר חובות לעירייה ואף ייתכן שהאישור לא יינתן עקב ליקויי בנייה או בנייה בלתי מורשית. אישור רשות המיסים מעיד על דיווח ואישור העסקה, ועל היעדר חובות לרשות המיסים.

לימודים במחיר מסובסד מטעם איגוד הנדל"ן

תודה על פנייתכם

לימודים במחיר מסובסד מטעם איגוד הנדל"ן

תודה על פנייתכם