חלוקת נכס נדל"ן בהליך פירוק שיתוף בין בני זוג

לצד חלוקת הרכוש בין בני הזוג הנערכת או באופן הדדי או באמצעות הליך משפטי בו הצדדים מתדיינים ומגיעים להחלטות, חלקן קשות, מורכבות ואמוציונליות באשר לרכוש המשותף שהצטבר במשך הנישואין, הרי שישנו גם נושא הנכס שברשות הצדדים.

בהימצאו של נכס נדל”ן, לרוב דירה הרשומה על שם הזוג הנמצא בהליכי גירושין, הרי שעליהם לערוך פירוק שיתוף במסגרתו יכול אחד מן הצדדים למכור את חלקו אל הצד השני או לחילופין שכל אחד מן הצדדים מוכרים את חלקם עבור צד שלישי ומחלקים לבסוף בתמורה מן הנכס שווה בשווה.

מתי ניתן לבקש את פירוק השותפות?

על-פי חוק המקרקעין, כל אחד מן השותפים בדירה יכולים לבקש בכל עת בה יחפצו בכך, את פירוק השיתוף, וזאת כדי שהנכס יימכר.

ועם זאת, חשוב לציין כי לערכאה המשפטית בהחלט יש את היכולת להכתיב את הטון ולקבוע את השורה התחתונה, וכל שכן בעת הימצאותם של צאצאים וכל שכן קטינים. בית המשפט ישקול את עיקרון טובת הילד בראש ובראשונה, ועל-פיו יחליט מתי ואיך לערוך את הליך פירוק השיתוף במקרקעין.

עוד יש לציין כי בית המשפט יראה לנגד עיניו את מצב בן או בת הזוג אשר מוכרים את חלקם, ויבחן אם יש באפשרותם את היכולת להתגורר בדירה חלופית.

היבט נוסף עליו עורכי דין לגירושין ומשפחה מצביעים לא אחת, הוא שלום הבית. בית המשפט בהחלט ישקול לחיוב את האפשרות לעכב את הליך פירוק השיתוף במקרקעין אם ימצא לנכון כי ישנו מקום לשיח בין הצדדים ולשלום בית.

מה קורה אם אחד מן הצדדים מסרב בתוקף למכור את הנכס?

בסופו של יום, כאשר בית המשפט יכריע כי אכן יש לפסוק לפירוק השיתוף בדירה, הרי שזהו צו המחייב את בני הזוג להידרש לתהליך.

משמעות הדבר היא שאם אחד מבני הזוג יחליט שהוא איננו סר להחלטתו של בית המשפט, ויתרה מכך הוא מערים על בית המשפט קשיים ומתנגד בתוקף למכירת הנכס, הרי שבית המשפט רשאי למנות שמאי וכונס נכסים אשר ייקחו תחת אחריותם את מכירתו של הנכס, זאת ללא כל אישור או רצון בן או בת הזוג אשר הקשו על התהליך.

כיצד משפיע רישום הנכס על הליך פירוק השיתוף?

אחד ההיבטים המשפטיים החשובים ביותר בפירוק שיתוף בין בני זוג, הוא שאלת רישום הבעלות בנכס. לעיתים, הדירה רשומה רק על שם אחד מבני הזוג – בין אם בשל נסיבות רכישת הנכס לפני הנישואין, ובין אם בשל שיקולים טכניים או כלכליים שהובילו לרישום חלקי. חשוב לדעת כי גם אם בן הזוג אינו רשום כבעלים פורמלי בטאבו, הרי שבמסגרת פירוק שיתוף ייבחן הרכוש על-פי עקרונות של דיני המשפחה ודיני הממונות, לרבות חזקת השיתוף בנכסים במקרה של נישואין ארוכי שנים. כך, ייתכן שבית המשפט יקבע חלוקה שוויונית גם בנכס שאינו רשום על שם שני בני הזוג, וזאת אם יוכח כי הייתה כוונה לשיתוף, או כי נעשה שימוש משותף לאורך זמן שמבסס טענה קניינית שווה מצד שני הצדדים.

כיצד נערכת הערכת שווי הנכס לצורך החלוקה?

בעת פירוק שיתוף במקרקעין, ישנה חשיבות קריטית לקביעת שוויו הריאלי של הנכס במועד הסמוך לפירוק. לרוב, הצדדים מסתייעים בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסכם, אשר מבצע בדיקה אובייקטיבית בהתאם לפרמטרים המקובלים בשוק – לרבות מיקום, מצב הדירה, עסקאות דומות בסביבה, והערכה עתידית לתשואה. כאשר אין הסכמה על זהות השמאי או על תוקף חוות הדעת שהוצגה, רשאי בית המשפט למנות שמאי מטעמו. השומה שנקבעת מהווה את הבסיס לחלוקת הרווחים – בין אם בהסכם מכירה לצד ג’ ובין אם כאשר אחד הצדדים רוכש את חלקו של האחר. לעיתים, מתווספים לשווי הנכס גם מרכיבים נוספים כמו שיפוצים שבוצעו על-ידי אחד הצדדים, משכנתאות, חובות על הדירה והחזרי מס – וכל אלה מחייבים בדיקה משפטית ופיננסית מדוקדקת, לשם חלוקה הוגנת ככל הניתן.

האם חובה להגיש תביעה לפירוק שיתוף? או שמא ניתן לעשות זאת באופן הדדי?

אין כל חובה להגיש תביעה, ותביעה היא נגזרת של מחלוקת המתקיימת בין בני הזוג.

אם ביכולתם של בני הזוג להגיע להסכמה משותפת על מכירת דירת המגורים המשותפת לצד שלישי או לאחד מן הצדדים, הרי שהדבר מייתר את הצורך בתביעת פירוק שיתוף.

חשוב לציין כי גם כאשר התהליך נערך באופן הדדי ומוסכם על-ידי שני הצדדים, הרי שההמלצה הגורפת היא להיעזר בשירותיו של עורך דין משפחה וגירושין אשר ילווה את התהליך ויבטיח את ביצועו על הצד הטוב ביותר ותוך שהוא איננו נוגד את האינטרסים של מי מבני הזוג המיוצג מטעמו.