חושבים להשקיע בנכס נדל"ן? כל מה שצריך לדעת על השקעות נדל"ן למתחילים

סקירת השפעות שונות על המשקיעים הישראלים, בניהן משבר הקורונה, המלחמה באירופה, המלחמה בישראל, מיתון כלכלי ומשבר ההייטק, מראה כי ענף הנדל”ן הישראלי חסין כמעט לחלוטין בפני משברים מקומיים ובינלאומיים. 

למרות השפעות נקודתיות שבאו לידי ביטוי בקיפאון של השוק לטווחי זמן קצרים, עלויות הנכסים כמעט ולא ירדו כלל, ולמעשה כל משבר כזה שהותיר את רוכשי הדירות הפוטנציאליים על הגדר לזמן מה, פתח הזדמנות של ממש עבור המשקיעים, והגדיל את כמות המשקיעים החדשים בענף.

למה להשקיע דווקא בנדל”ן?

ההצלחה והיציבות שמספק ענף הנדל”ן למשקיעים מבוסס על החוק הבסיסי ביותר בכלכלה: חוק הביקוש וההיצע. 

הנדל”ן מבוסס על קרקעות שמהוות חומר גלם מוגבל- לא ניתן לייצר או לייבא קרקעות, ועתודות הקרקע הקיימות מיועדות לספק את הביקוש והצורך במגורים, מסחר, תשתיות, חקלאות וצרכים נוספים. לעומת ההיצע המוגבל, הביקוש לקרקעות הולך וגדל עם התרחבות האוכלוסייה וצרכיה.

על בסיס זה הולך וגדל שווי הקרקעות והנכסים, הקושי של הציבור לעמוד בעלויות ויצירת תלות בנכסים המיועדים לשכירות, ויצירת השקעה בטוחה למשקיעים בנכסי נדל”ן, שמחד גיסא מעלה את ערכה ומאידך גיסא מניבה הכנסה פסיבית קבועה.

משקיעים מתחילים וחסרי ניסיון מעדיפים את הביטחון והיציבות שמעניק נכס נדל”ן אשר ניתן לממש במקרה הצורך, על פני הרפתקאות בשוק ההון ללא בעלות על נכס חומרי.

יתרון נוסף שהופך את ענף הנדל”ן לאטרקטיבי עבור המשקיעים הוא אפשרויות המינוף של נכס קיים, היכולת לרכוש נכס להשקעה גם באמצעות נמוך, באמצעות אפשרויות מימון ומשכנתאות שבבניה ובתמהיל נכון ניתנות לכיסוי באמצעות דמי השכירות מן הנכס. 

סוגי השקעות נדל”ן שמתאימות למשקיעים בתחילת דרכם

למרות היתרונות הרבים הטמונים בהשקעות נדל”ן, חשוב לזכור שבכל השקעה טמון סיכון, וכן שנתוני התשואה והתחזיות מתייחסות לבחינת תשואה ממוצעת הבנויה מעסקאות רבות שהניבו תשואה גבוה, בינונית או נמוכה ואף מעסקאות שטמנו בחובן הפסד. תכנון נכון, היכרות עם סיכונים ומזעור שלהם, עלויות נלוות ומיסוי, ובחירה בהשקעה מתאימה מבין מגוון אפשרויות השקעה בענף, יסייעו ביצירת השקעה מתאימה לצרכי המשקיע וליכולותיו ובהצלחת ההשקעה.

בין סוגי הנכסים המתאימים למשקיעים מתחילים:

רכישת דירה להשכרה

השקעה בדירת מגורים מיועדת לספק תשואה מידית מדמי השכירות (תשואה מניבה) ותשואה עתידית כתוצאה מעליית שווי הנכס. ברכישת דירת מגורים חשוב לבחור באזור עירוני ומפותח בעל ביקוש, ויחד עם זאת פריפריאלי המעניק הזדמנויות רכישה במחירים אטרקטיביים, שטרם הגיעו לשיאם.

ניתוח פוטנציאל התשואה יכלול בחינה של הסביבה, הנגישות, איכות החינוך, אפשרויות התעסוקה, עלויות השכירות הממוצעת, סקירת עסקאות מכר ממוצעות באזור. 

ערים ויישובים הכוללים מוסדות להשכלה גבוהה נחשבים אטרקטיביים בזכות משיכת סטודנטים וצעירים. קרבה לתחנת רכבת ונגישות לערוצי תנועה מרכזיים מושכים משפחות צעירות ועובדי הייטק הרואים במקום התעסוקה כדינמי ובוחנים שינויים לעתים קרובות, וחינוך מקומי הרושם מדדים גבוהים מושך משפחות מבוססות ממעמד סוציואקונומי גבוה, ויוצרים עליה מתמדת במחירי השכירות.

רכישת דירה המיועדת להתחדשות עירונית

רכישת דירה המיועדת להשכרה בפרויקטים חדישים דורשת השקעה לא מבוטלת של הון, בעוד שבערים בולטות בישראל ניתן למצוא דירות מגורים ישנות, קטנות, בסביבה מוזנחת יחסית, במחיר מציאה. דירה כזו מטבע הדברים לא תניב את התשואה המקסימלית ותצריך לא מעט השקעה בשיפוץ ו/או בתחזוקה שוטפת. יחד עם זאת, תכנון נכון ונבירה בתכניות הבינוי וההתחדשות של העיר, עשוי להוליד הזדמנות השקעה מבטיחה במיוחד, באמצעות דירות המצויות בפרויקטים שעתידים להשתלב בתכניות התחדשות עירונית בניהן תמ”א 38/2 או פינוי בינוי. בתכניות אלו מקדמת הרשות הריסה ופינוי של הנכסים, ובנייתם מחדש על ידי יזמים ומשקיעים שזוכים לרגולציה מקלה ולזכויות בינוי מורחבות, בתמורה לבנייה ומסירה של דירות חדשות, גדולות יותר ומשודרגות, לבעלי הדירות.

השקעה זו מתאימה למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך וסבלנות, שאינם מצפים לתשואה מידית, אולם עתידים לאורך מספר שנים להביא לתשואה שעשויה להכפיל את שווי ההשקעה המקורית, תוך קבלת פטור ממס שבח וללא השקעה נוספת בשדרוג הנכס.

השקעה בנכס מסחרי

רכישה של חנות או משרד באזור ביקוש, מאפשרת רכישה בסכום נמוך יותר ביחס להשקעה בדירה, ויצירת תשואה מניבה גבוהה במיוחד בשל עלויות שכירות גבוהות יותר הנהוגות בשוק העסקי, ותלות של העסק במיקום ובסביבה. השכרת נכס מסחרי לרוב מתבצעת לתקופות ארוכות והתחלופה נמוכה, עלויות התחזוקה נמוכות מאחר והנכס זקוק לפחות תשתיות ביחס לתשתיות מגורים, ובמקרים רבים מדובר בנכסים המצויים במתחמים עסקיים הכוללים שירותי תחזוקה ושירותים נלווים.

הון עצמי, הוצאות ומיסוי בהשקעה בנדל”ן

ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס נדל”ן משתנה בהתאם למספר גורמים, בניהם שווי הנכס, כמות הנכסים הרשומים על שם המשקיע לרבות דירת מגורים ואפשרויות המימון. בהשקעה בדירת מגורים יידרש המשקיע להון עצמי העומד על 25%-50% משווי הנכס, ואילו בהשקעות בנדל”ן מסחרי ניתן לעתים לגייס מימון מן היזם עצמו וממקורות מימון נוספים שיספקו 90% מסכום ההשקעה הכולל.

חשוב לציין כי מגבלת ההון העצמי נוגעת לאפשרויות המשכנתא שהוגדרו על ידי בנק ישראל, אך באמצעות יכולת החזר טובה ותכנון אופטימלי ניתן לשלב מקורות מימון נוספים ולהפחית במידה ניכרת את סכום ההון העצמי הנדרש להשקעה.

הוצאות נוספות שיש להביא בחשבון הן הוצאות שיפוץ וחידוש הנכס במידת הצורך, עלויות תחזוקה שוטפת ותיקונים לטובת השוכרים המחייבים את המשכיר עלפי חוק, עלויות תיווך ברכישת הנכס ו/או השכרתו, שכר טרחת עורכי דין, עלויות רישום ומיסוי. מיסי הנדל”ן הנהוגים בישראל הם מס רכישה- מס מדורג על פי שווי הנכס החל על הרוכש, ומס שבח החל על סכום הרווח בעת מכירת הנכס. תכנון נכון של המס החל משלב בחירת הנכס וכלה בתקופת האחזקה בו, עשויים לסייע בהפחתה ניכרת של המס ועד קבלת פטור מלא בנסיבות מסוימות.

התשואה הממוצעת לעסקאות נדל”ן בישראל עומדת על כ-4% בשנה בגין דירת מגורים. יחד עם זאת, תחזיות התשואה משתנות בהתאם למאפייני ההשקעה, כאשר השקעה בדירות לפני התחדשות עירונית עשויה להניב בין 50%-100% תשואה, עסקאות נדל”ן מסחרי מציגות ממוצע תשואה בן 8%-10%, ולאלה יש להביא בחשבון גם את התשואה המניבה השוטפת שצפוי להכניס הנכס בתקופת האחזקה בו.

תכנון השקעת נדל”ן ותחזית לתשואה נכון לבצע בשלבי הבחירה בסוג הנכס ובאיתור הנכס, ובליווי אנשי מקצוע מנוסים. 

השקעת נדל”ן למתחילים – מאיפה מתחילים?

את החלטה להשקיע בנדל”ן יש לבסס על קביעת הון עצמי קיים לצורך ההשקעה, הגדרת מטרות ההשקעה ובחינת אפשרויות מימון- שיעניקו טווח מוערך לשווי הנכס. 

בשלב זה ניתן להחליט על כניסה לעובי הקורה באמצעות לימוד עצמי, בחינת אזורי השקעה ונכסים, ניתוח חובות מיסוי ומגבלות משפטיות, והקדשת זמן רב לחיפוש נכסים ולניתוח כדאיות ותחזיות אפשרויות. המשקיע המנוסה אשר מביא ידע רב בענף הנדל”ן עשוי לבחור בדרך זו ולהביא בתחשיבי הכדאיות גם את זמן ההשקעה והמעורבות הנדרש בניהול העסקה וההשקעה.

המשקיעים המתחילים יעדיפו לרוב סיוע מקצועי ומעטפת שירותים ומידע, שיהוו שכר ללימוד סביר והגנה אופטימלית מפני סיכונים בהשקעה, ויבחרו להסתייע במשרד תיווך נדל”ן מקומי, ובמתווך נדל”ן מקצועי שיסייע בהכוונה, באיתור הנכסים, בניהול המשא ומתן, בחינת הרישומים וקידום העסקה על פי האינטרסים של המשקיעים.

בין תפקידי מתווך הנדל”ן בעסקה:

1. חיפוש נכסים מתאימים על פי מאפייני העסקה, מטרותיה וסכום ההשקעה שהוגדר.
2. ביצוע בדיקות מוקדמות: רישום הנכס והבעלות, זכויות המכירה, קיום הערות אזהרה בטאבו.
3. ניהול משא ומתן מול המוכרים תוך התייחסות לערך הנכס, תנאי תשלום ובטחונות, מועדי פינוי, התייחסות למורכבויות, שוכרים קיימים.
4. סגירת העסקה וליווי בשלבי עריכת החוזה והחתימה עליו, בליווי עורכי הדין.
5. השכרת הדירה/בנכס לשוכרים מתאימים בהתאם למטרת ההשקעה ולצרכי המשקיע. 

הכתבה נכתבה על ידי אילן גרוס, אגם נכסים – משרד תיווך בחיפה