כמה זמן לוקח פינוי בינוי ומהם הסוגים השונים של התחדשות עירונית?

תכניות התחדשות עירונית נולדו כתכנית ממשלתית שבאה לתת מענה לשכונות ולמבנים ישנים שנבנו תחת תקני בטיחות רופפים ושלא מותאמים לסיכוני רעידות אדמה ומתקפה קונבנציונלית‚ במטרה לשפר את רמת הבטיחות על ידי חיזוק מבנים והתאמתם לתקני הבטיחות העדכניים‚ לחדש את חזות השכונות והמבנים המשותפים ולשדרג את התשתיות והמרחבים הציבוריים. יתרון נוסף של ההתחדשות העירונית הוא הגדלת היצע הדירות הקיים תוך ניצול עתודות הקרקע הקיימות ועידוד הבנייה לגובה.

תכניות התחדשות עירונית מבוססות על מימון ויישום העבודות על ידי קבלנים‚ יזמים ומשקיעים‚ בתמורה לזכויות בקרקע והיתר הרשויות להרחבת אחוזי הבנייה‚ מה שיאפשר להם הקמה ומכירה של יחידות דיור נוספות כתמורה להשקעתם‚ ללא נשיאה בעלויות הקרקע.

סוגי פרויקטים בהתחדשות עירונית

פינוי בינוי

תכנית רחבה העוסקת בהריסה של שכונות ומתחמי מגורים‚ פינוי בעלי הדירות/הדיירים למגורים חלופיים ובנייה מחדש של השכונות‚ תוך השקעה בתשתיות‚ הרמת מבנים לתועלת הציבור ובנייני מגורים משותפים בסטנדרט בנייה ובטיחות גבוה.

פרויקט פינוי בינוי מספק לבעלי הזכויות והנכסים במבנים דירות חדשות ומשודרגות‚ גדולות יותר ביחס לדירה המקורית‚ בתוספת ממ”ד‚ מעלית‚ מרפסת ותמורות נוספות בהתאם לתנאי ההתקשרות עם היזם/המשקיע. מלבד השיפור באיכות המגורים ועליית שווי הנכס‚ בעלי הנכסים זוכים גם לפטור ממס שבח‚ מס החל על השבחת נכסים בישראל בעת מכירתם.

השתלבות בתכנית פינוי בינוי דורשת הכרזת החלטה על האזור כמיועד לפינוי בינוי‚ על ידי משרד הבינוי והשיכון. עם ההכרזה עומדת לרשות בעלי הנכסים האפשרות לבחור ולחתום הסכם עם חברת יזמות בנייה/קבלן/משקיע‚ בליווי עורך דין פינוי בינוי מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית.

תמ”א 38/2

תמ”א 38/2 הוא מסלול התחדשות עירונית המיועד להריסה של בנייני מגורים משותפים וותיקים העומדים בתבחיני המסלול והקמת בנייני מגורים חדשים תחתיהם על ידי היזם/המשקיע. השקעת היזם מתבצעת בתמורה לזכויות בנייה מורחבות וזכויות בקרקע המועברות אליו מבעלי הזכויות הקיימים‚ בתמורה לדירות חדשות‚ משודרגות‚ גדולות יותר ובטוחות למגורים על פי תקני הבטיחות העדכניים.

מסלול תמ”א המקורי שנקרא תמ”א 38 כלל את חיזוק תשתיות המבנה והוספת ממ”ד לדירות הקיימות‚ בתמורה לזכויות הבנייה על הגג שניתנו ליזם. מסלול זה לא צבר תאוצה בשל חוסר הכדאיות למשקיעים ועודכן למסלול הנוכחי תמ”א 38/2 שעוסק בהריסה‚ פינוי ובינוי מחדש המבנים ומגדיל את היקף הזכויות ויחידות הדיור החדשות שמהוות את התמורה ליזם.

תמ”א 38/2 אפשרי ליישום כנגד בניין בודד ולא מחייב את עדכון התב”ע העירונית ואת הכרזת משרד השיכון ולמעשה דורש היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי מתבצע בשיתוף בין גורמים ממשלתיים וגורמים ברשות המקומית‚ דורש את גיוס הסכמת בעלי הנכסים בשכונות ובמתחמים‚ התקשרויות חוזיות מורכבות בליווי עורך דין פינוי בינוי המייצג את אינטרס הדיירים ומגן על זכויותיהם מפני בירוקרטיה מסועפת. טווח הזמן הצפוי לפרויקט פינוי בינוי משלב בדיקת ההיתכנות והגשת הבקשות ועד לסיומו בפועל עשוי לעמוד על כ 10-12 שנים.

מה דורש הליך פינוי בינוי והאם כדאי להיכנס להליך כזה?

התחדשות עירונית מביאה ליתרונות ולתועלות רבות לבעלי הנכסים ומציעה כדאיות כלכלית ושיפור באיכות החיים.

בין היתרונות להם זוכים בעלי הדירות:

• סביבה עירונית מפותחת ומתחדשת ותשתיות משופרות
• מגורים בבניין חדש‚ בטיחותי ומחוזק העומד בתקני בטיחות מחמירים.
• דירת מגורים גדולה יותר ביחס לנכס הקיים‚ תוספת של חדר אחד נוסף לכל הפחות ולרוב גם הטבות נוספות דוגמת הוספת מרפסת‚ חלוקה מחדש של החלל‚ מטבח/סניטריה/חדרי אמבטיה חדישים.
• תוספות חיצוניות למבנה דוגמת מעלית‚ מחסן‚ חנייה.
• עלייה משמעותית בשווי הנכס- בהשכרה ו/או במכירה שלו.
• פטור ממס שבח

שלבי ההליך:

1. הכרזת החלטה על אזור מגורים כמיועד לפינוי בינוי על ידי משרד השיכון. שלב זה מקודם ביוזמת הרשויות. אפשר להסתייע בשירותי עורך דין פינוי בינוי לבחינת היתכנות ומעמד האזור והערכת פוטנציאל לקבלת ההחלטה.
2. התאגדות הדיירים – גיוס רוב של 80% מבעלי הנכסים‚ מינוי וועד מייצג והתקשרות עם עורך דין התחדשות עירונית מנוסה המכיר את האזור והרשויות הפועלות בו.
3. בחינת יזמים פוטנציאליים‚ ניהול משא ומתן ובחירה ביזם.
4. חתימה על חוזה בין בעלי הזכויות/הנכסים ליזם הנבחר‚ תוך פירוט התמורות וההתחייבויות. תפקידו של עורך דין פינוי בינוי הוא ניסוח הסכם מפורט המגן על האינטרסים של בעלי הנכסים בפרויקט‚ לרבות מחויבות היזם למימון העלויות המשפטיות של הדיירים‚ עלויות הפינוי‚ ההובלות והמגורים החלופיים בסטנדרט ובתנאים שנקבעו‚ לוחות הזמנים לקידום הפרויקט ולבינוי‚ משמעותם של עיכובים בלוח הזמנים או הפרות חוזיות.
5. הגשת בקשה להשתלבות התכנית בתב”ע העירונית לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה והמתנה לעדכון התב”ע בהתאם.
6. הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה וקבלת היתר בנייה.
7. פינוי הדיירים לדיור חלופי מטעם היזם או לדיור חלופי לבחירתם במימון היזם.
8. תחילת עבודות בפועל- הריסה של המבנים הקיימים‚ הקמת התשתיות ועבודות הבנייה.
9. סיום הבנייה‚ ביצוע בדיקות נדרשות על ידי הרשויות‚ קבלת היתר אכלוס (טופס 4).
10. מסירת הדירות בפועל וכניסת הדיירים.

לסיכום

חשוב לציין כי למרות שהליך תמ”א 38/2 הוא הליך קצר יותר ומתבצע תחת בירוקרטיה מקלה‚ ההחלטה על סוג הפרויקט במסגרת התחדשות עירונית לא נתונה בידי בעלי הנכסים ותלויה במעמד המסנה והאזור ולהחלטת הרשויות. למרות המורכבות וטווח הזמן הארוך הנדרש לפינוי בינוי‚ מדובר בתכנית הכוללת שדרוג נרחב מעבר למבנה ולדירה‚ שיפור תשתיות וחידוש של המרקם העירוני‚ המעלים אף יותר את ערך הדירות.