חברות הנדל"ן מסתערות על ההתחדשות העירונית
בקצרה: חברות הנדל״ן הגדולות מגדילות את הפעילות בהתחדשות עירונית, כי במרכזי הערים כמעט אין קרקע פנויה. הדרך המרכזית היא פינוי בינוי: הורסים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים גדולים יותר, והדיירים מקבלים דירה חדשה ומשופרת. לדיירים זה אומר יותר הצעות, אבל גם צורך בייצוג משפטי עצמאי ובבדיקת האיתנות של היזם.
| מסלול | מה מקבלים הדיירים | משך מקובל |
|---|---|---|
| חיזוק ותוספת (תמ״א 38/1) | חיזוק, ממ״ד, מעלית ותוספת שטח | 2 עד 4 שנים |
| הריסה ובנייה (תמ״א 38/2) | דירה חדשה בבניין חדש, לרוב גדולה יותר | 4 עד 7 שנים |
| פינוי בינוי | דירה חדשה במתחם שתוכנן מחדש | לרוב כעשור |
| חלופות מקומיות | חיזוק או בנייה מחדש לפי מדיניות העירייה | משתנה לפי עירייה |
הטווחים משתנים מפרויקט לפרויקט.
משבר הדיור ואיתו המחסור בקרקעות לבנייה מביאות יותר ויותר חברות נדל”ן להיכנס לפרוייקטים של התחדשות עירונית, זאת לצד המודעות ההולכת וגוברת לבניינים מסוכנים ברחבי הארץ.
ההתחדשות העירונית חווה בימים אלו התעניינות מחודשת וביקושים גבוהים, בעיקר באזורי ביקוש, שם הרווח הוא גדול משמעותית מישובי הפריפריה. ניתן לראות חברות קטנות וגדולות המקדמות את הליכי ההתחדשות העירונית ומזהות בו פוטנציאל ממשי בהווה ובעתיד. שוק ההתחדשות העירונית מוערך במיליארדי שקלים, זאת לצד לא מעט מכשולים העומדים בפני החברות והיזמים. רוב הפרוייקטים נמצאים כרגע בשלבים ראשוניים ומעניין לראות כיצד יצלחו הפרוייקטים והאם יהיה סחף בנושא.
התחדשות עירונית – עיקרה הריסת מבני מגורים ישנים והקמת חדשים תוך הגדלת מספר הדירות על אותו השטח ובתקנים המחמירים של היום, יחד עם זאת התחדשות עירונית כוללת בחובה מו”מ עם הדיירים ופתרון בעיות שאינן מוכרות בבנייה קונבנציונאלית. המודעות ההולכת וגוברת לנושא מביאה ליותר פתיחות של התושבים לקבל את הצעות היזמים והחברות, כך שהאפשרות לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית נראית ריאלית היום יותר מתמיד.
ככל שפרוייקטים של התחדשות עירונית יקרמו עור וגידים ויצאו מהתכנון לפועל בהמוניהם, ניתן לקוות כי מחירי הדירות יתמתנו ותופסק העלייה התלולה במחירי הדיור בארץ.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תמ״א 38 לפינוי בינוי?
תמ״א 38 עוסקת בבניין בודד: חיזוק ותוספת, או הריסה ובנייה מחדש. פינוי בינוי עוסק במתחם של כמה בניינים, דורש תוכנית בנייה חדשה ולוקח בדרך כלל יותר זמן, אבל מאפשר לתכנן מחדש את כל המתחם.
איך בוחרים חברה לפרויקט התחדשות עירונית?
בודקים פרויקטים שהחברה כבר השלימה, איתנות פיננסית וליווי בנקאי, ערבויות לדיירים וחוות דעת של דיירים מפרויקטים קודמים. חשוב שלדיירים יהיה עורך דין משלהם, שמייצג רק אותם.
כמה דיירים צריכים להסכים לפינוי בינוי?
החוק דורש רוב מיוחס של בעלי הדירות במתחם, וכיום מדובר בשני שלישים, לצד רוב מינימלי גם בכל בניין. דייר שמסרב באופן בלתי סביר עלול להיחשב דייר סרבן ולשאת באחריות לנזק.
האם התחדשות עירונית מעלה את ערך הדירה?
ברוב המקרים כן: דירה חדשה וגדולה יותר בבניין עם מעלית, חניה וממ״ד שווה יותר מהדירה הישנה. גובה העלייה תלוי במיקום, בתמורה שסוכמה ובזמן עד המסירה.